Die Grund­steuer­reform in Bayern

Sie sind Grundstückseigentümer oder Eigentümer von Häusern oder Wohnungen?

Dann bitten wir Sie, sich bereits jetzt um die Neubewertung Ihrer Grundstücke zu kümmern. Zwar wird die neue Grundsteuer erst ab dem 01. Januar 2025 erhoben, allerdings müssen Grundbesitzer und Eigentümer bereits in der Zeit vom 01.07.2022 – 31.10.2022 die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben.

Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?

Im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Vorschriften, nach denen die Grundsteuer aktuell erhoben wird, gegen den Gleichheitsgrundsatz und damit Artikel 3 des Grundgesetzes verstößt.

Hintergrund ist unter anderem, dass die Werte, auf die sich die bisherige Grundsteuerberechnung bezieht, in den alten Bundesländern letztmalig im Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern im Jahr 1935 festgestellt worden ist.

Es ist nicht das Ziel des Gesetzgebers, die Grundsteuer zu erhöhen. Vielmehr soll erreicht werden, dass für Grundstücke in gleicher Lage und gleicher Größe auch die gleiche Grundsteuer festgesetzt wird. Man könnte also von Belastungsverschiebungen sprechen.

Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 1.1.2022. In den Jahren 2023 und 2024 ändert sich noch nichts an der bisherigen Grundsteuer. Den Grundsteuerbescheid selbst erlässt nach wie vor Ihre Stadt/Gemeinde. Ab dem Jahr 2025 werden Ihnen von der Kommune dann Grundsteuer­bescheide zugestellt, die auf den neu ermittelten Werten beruhen.

Ob die Grundsteuer, die Sie dann zu zahlen haben, höher oder niedriger sein wird, lässt sich jetzt noch nicht sagen, da dies vor allem davon abhängt, ob Ihre Stadt/Gemeinde den Hebesatz anpassen wird.

Die Grundsteuer – Das bayerische Modell

Der Freistaat Bayern hat die Öffnungsklausel genutzt und sich für ein „reines Flächenmodell“ entschieden.

Das heißt, für die Berechnung der Grundsteuer nach dem reinen Flächenmodell kommt es auf drei Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks
  • die Fläche des Gebäudes und
  • die Nutzung der Immobilie

So wird die Grundsteuer berechnet:

Wer muss die Steuererklärung abgeben?

Derjenige, der die Grundsteuer bezahlen muss, muss auch die Steuererklärung abgeben, das heißt in der Regel die Eigentümerin oder der Eigentümer. Für jede wirtschaftliche Einheit muss eine gesonderte Steuererklärung abgegeben werden. Auch für (teilweise) steuerbefreite Grundstücke muss grundsätzlich eine Steuererklärung eingereicht werden.

Wird die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieterin oder den Mieter umgelegt, ändert dies nichts daran, dass die Vermieterin als Grundstücks­eigentümerin oder der Vermieter als Grundstückseigentümer die Steuererklärung abgeben muss.

Die Steuererklärung müssen also folgende Personen/Gesellschaften/ Gemeinschaften abgeben:

  • die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grundstücks
  • die Eigentümerin oder der Eigentümer des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  • bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: die/der Erbbauberechtigte unter Mitwirkung der/des Erbbau- verpflichteten, also der Eigentümerin oder des Eigentümers des Grundstücks
  • bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: für den Grund und Boden die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grund und Bodens und für die Gebäude die Eigentümerin oder der Eigentümer der Gebäude

Gehört das Grundstück bzw. der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft mehreren Personen, Gesellschaften oder Gemeinschaften, müssen diese gemeinsam eine Steuererklärung abgeben.

Für die Frage, wer die Steuererklärung abgeben muss, kommt es ausschließlich auf die Eigentums­verhältnisse zum Stichtag 01.01.2022 an.

Rechtsquelle: § 228 BewG, Artikel 6 Absatz 5 BayGrStG

Die Abgabe der Steuererklärung wird ab 01.07.2022 möglich sein. Die letzte Frist für die Einreichung der Erklärung ist der 31.10.2022!

Falls wir Sie bei der Erstellung der Feststellungserklärung unterstützen dürfen, schicken Sie uns schnellstmöglich einfach eine kurze E-Mail an kanzlei@jantschke-steuerberater.de oder rufen Sie uns unter 09132 78360 an.

Sobald wir wissen, inwieweit wir Sie bei der Erstellung der Erklärung unterstützen dürfen, kommen wir zeitnah auf Sie zu und laden Sie ein, Schritt für Schritt Ihre Daten komfortabel in unserem Programm zu erfassen. Dort haben Sie auch die Möglichkeit, Unterlagen hochzuladen und uns diese zur Verfügung zu stellen (z.B. den Grundbuchauszug oder den Grundsteuerbescheid).

Sollten erforderliche grundstücksbezogene Daten nicht (mehr) auffindbar sein, kann eine Flurkarte beim Vermessungsamt und ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.

Unser Honorarangebot für Sie:

Sie unterstützen uns und stellen alle notwendigen Daten zur Verfügung:

€ 297,00 zzgl.
€ 47,00 für 1. Bescheidprüfung zzgl. 19 % USt.

pro Grundstück bzw. bei mehreren Grundstücken nach Zeitaufwand/Stundensatz.(97,00 € je Std.)

Bei zeitaufwendigen Grundstückswertermittlungen behalten wir uns vor, das Honorar im Einzelfall nach StBVV abzurechnen.

Durch die Komplexität der Berechnung und der regionalen und länderspezifischen Unterschiede ist eine professionelle Unterstützung durch unsere Grundsteuer Experten sinnvoll.

Welche Bescheide bekommen Sie?

Ihnen werden drei verschiedene Bescheide zugeschickt (Gilt nur für Grundstücke):

Die Berechnung in jedem Bescheid baut jeweils auf der Berechnung des vorherigen Bescheids auf. Der Bescheid über die Grundsteuer­äquivalenzbeträge und der Bescheid über den Grundsteuer­messbetrag enthalten lediglich Berechnungs­grundlagen.

Das Finanzamt teilt der Gemeinde den Grundsteuermessbetrag als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer selbständig mit. Sie müssen dafür nichts tun.

Sie bekommen zweimal Post.

Die ersten beiden Bescheide (Bescheid über die Grundsteuer­äquivalenzbeträge sowie Bescheid über den Grundsteuermessbetrag)

werden durch das Finanzamt verschickt, sobald Ihre Grundsteuererklärung bearbeitet wurde (also in 2022 oder 2023). Diese beiden Bescheide bekommen Sie zusammengefasst in einem Kuvert. Die Bescheide werden durch das Finanzamt verschickt, in dessen Bereich das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt. Den dritten Bescheid (Grundsteuerbescheid) verschickt die örtliche Gemeinde, sobald sie ihren Hebesatz festgelegt hat (also in 2024). Erst im dritten Bescheid steht, wie viel Grundsteuer Sie ab 2025 bezahlen müssen.

Rechtsquelle: Artikel 6 und Artikel 7 BayGrStG, § 184 AO, §§ 22 und 27 GrStG

Übersicht der benötigten Daten:

Anleitung zur Berechnung der Wohnraumfläche